Zmiany podatkowe dla inwestorów w nieruchomości w Polsce

Kompleksowy zestaw zmian podatkowych w Polsce (tzw. Polish Deal) wejdzie w życie 1 stycznia 2022 r. (z pewnymi wyjątkami, które zostaną wprowadzone od 2023 r.). Część zmian dotknie szczególnie branżę nieruchomości.

Od 1 stycznia 2022 r. spółki obrotu nieruchomościami (w rozumieniu polskich przepisów CIT – patrz niżej) będą zobowiązane do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości w wysokości nieprzekraczającej kwoty dokonywanej zgodnie z przepisami o rachunkowości.

Jednak ani poprawki, ani oficjalne uzasadnienie zmian nie dostarczają więcej informacji na temat interpretacji tej zasady dla spółek nieruchomościowych, które księgują nieruchomości jako inwestycje (głównie lokale wynajmowane podmiotom trzecim).

W takim przypadku nieruchomość jest wykazywana w księgach według wartości godziwej i nie nalicza się amortyzacji księgowej. W związku z tym możliwe są dwa wyjaśnienia. W najgorszym przypadku, jeśli dany podmiot nie amortyzuje budynku dla celów księgowych (ale zamiast tego przeszacowuje tę nieruchomość do wartości godziwej), należy wykluczyć amortyzację podatkową takiego budynku.

W takim przypadku amortyzacja podatkowa nie może być skutecznie dochodzona, co może negatywnie wpłynąć na przepływy pieniężne. Niezależnie od interpretacji, niezamortyzowana wartość podatkowa tej nieruchomości będzie zaliczana do kosztów uzyskania przychodów w momencie sprzedaży nieruchomości.

Ponadto ogólne zwolnienie z amortyzacji podatkowej dla budynków mieszkalnych i mieszkań. Pierwotnie zmiana miała wejść w życie od 2022 r., ale w końcowej fazie procesu legislacyjnego została przesunięta do 2023 r. Ponownie negatywny wpływ na przepływy pieniężne będą zauważone dla firm, które posiadają takie aktywa (zwłaszcza w przypadku w odniesieniu do sektora prywatnego (sektora najmu), gdzie koszty uzyskania przychodów związane z przejęciem lub rozwojem będą rozliczane w momencie wyjścia w formie transakcji majątkowej, a nie amortyzacji podatkowej.

Wiele zmian związanych z finansami wpłynie w praktyce na branżę nieruchomości. Na chwilę obecną wzrost kosztów finansowania dłużnego można uznać za koszt zwolniony do maksymalnie: 3 mln zł (ok. 1,2 mln USD) i/lub 30% podatku EBITDA. Są spory z fiskusem, ale generalnie sądy administracyjne twierdzą, że powinien to być plus (suma obu kwot).

Od 1 stycznia 2022 r. limit będzie ustalany w następujący sposób: 3 mln zł lub 30% podatku EBITDA – w zależności od tego, która z tych wartości jest wyższa. Ponadto koszty finansowania dłużnego uzyskane od podmiotu powiązanego w części, w której finansowanie zostało wykorzystane bezpośrednio lub pośrednio na transakcje kapitałowe, w szczególności na nabycie udziałów, nie będą podlegały odliczeniu od podatku.

Nowy podatek (tzw. „minimum CIT”) zostanie nałożony na korporacje oraz grupy podatkowego kapitału i zakłady podatników zagranicznych o niskiej rentowności (rozumianej jako strata CIT lub przychody z działalności gospodarczej w stosunku do wskaźnika dochodów nie więcej niż 1 %).

Zasadniczo minimalny koszt komunikacji i informatyki to m.in. 0,4% kwoty przychodów z działalności operacyjnej oraz 10% kosztów finansowania dłużnego ponoszonych w imieniu podmiotów powiązanych, przekraczających 30% podatku (zarobki przed odsetkami, podatki, marnotrawstwo i marnotrawstwo) Zysk przed odsetkami, podatkiem, amortyzacją oraz 10% kosztów zakupu określonych usług lub praw niematerialnych (w tym doradztwa, reklamy, zarządzania, kontroli, przetwarzania danych i niektórych wartości niematerialnych) poniesionych w imieniu podmiotów powiązanych lub z rajów podatkowych – która częściowo przekracza 3 mln zł plus 5% podatek EBITDA.

Podatnicy będą mogli odliczyć od podatku CIT obliczonego na zasadach ogólnych kwotę minimalnego kosztu CIT zapłaconego za dany rok. Jednak minimalny podatek CIT zostanie odliczony dopiero w trzech kolejnych latach podatkowych. Istnieją pewne zwolnienia warunkowe przewidziane przez prawo – na przykład dla podatników rozpoczynających własną działalność gospodarczą (w pierwszych trzech latach) lub dla grup spółek mających siedzibę w Polsce.

Nowe przepisy obejmują również tzw. „podatek dochodowy od transferów” (w ramach którego niektóre koszty ponoszone na rzecz podmiotu powiązanego będą opodatkowane 19% podatkiem, chyba że podmiot powiązany prowadzi rzeczywistą działalność gospodarczą na terenie UE lub EOG), wprowadzając płatność oraz mechanizm zwrotu (dywidendy/odsetki/tantiemy wypłacone za granicą podmiotowi powiązanemu w kwocie przekraczającej 2 mln zł) oraz rezerwy na ukryte dywidendy (gdzie można zakwestionować odliczenie od podatku niektórych wydatków wypłacanych podmiotom powiązanym; zmiana ta odroczone do 2023 r.).

Sektor nieruchomości ma szczególne znaczenie dla państwa. Polska umowa, kolejna zaostrzająca się reforma podatkowa, spowoduje wzrost ogólnych podatków od branży nieruchomości. Firmy z branży nieruchomości będą musiały ponieść dodatkowe koszty, aby spełnić nowe (i niejasne) wymogi zgodności.

Piotr Pascoe

Starszy Dyrektor, MDDP Polska

Udostępnij ten artykuł