Polska: Nieruchomości magazynowe – Wielu jest gotowych do udziału w zwycięstwie

W liście

Polski rynek magazynowy odnotował w 2020 roku rekordowy rok, a wartość transakcji zamkniętych w ubiegłym roku wyniosła 2,2,7 mld. Biorąc pod uwagę wolumeny transakcji z lat ubiegłych widoczna jest stabilna tendencja wzrostowa. Nic dziwnego, że coraz więcej firm jest zainteresowanych inwestycjami w tym segmencie rynku nieruchomości. Wraz ze wzrostem liczby inwestorów rośnie ich różnorodność – obok tradycyjnych inwestorów instytucjonalnych coraz więcej transakcji zawiera inwestorzy prywatni lub w formie joint ventures.

Zawartość

1. Współpraca deweloperów i inwestorów
2. Przyszłość rynku magazynów nieruchomości

Współpraca deweloperów i inwestorów

Wielu inwestorów decyduje się na współpracę z doświadczonymi deweloperami magazynowymi działającymi na polskim rynku, w tym z dynamicznie rozwijającymi się spółkami z polskim kapitałem. W zależności od poziomu ryzyka, jakie inwestor chce zaakceptować, współpraca ta wygląda następująco:

• Pozyskiwanie gotowych i skomercjalizowanych projektów przez inwestorów instytucjonalnych, minimalne ryzyko

• Forwardowe transakcje finansowe z udziałem bardziej pasywnych inwestorów (głównie prywatnych) – są jednak szeroko chronione przez dewelopera i gwarantują inwestorowi pewien zwrot z inwestycji oraz zwrot dla dewelopera przy niewielkim zaangażowaniu kapitału zakładowego

• Wszystkie możliwości transakcji joint venture, w które często angażują się inwestorzy z dużym doświadczeniem rozwojowym, ale nie dysponujący odpowiednią platformą do działania na polskim rynku, mogą pomóc w realizacji takich projektów samodzielnie.

Gdy pierwsze projekty odniosą sukces i uwiarygodnią relację inwestor-deweloper, taka współpraca może wkrótce poszerzyć wspólną realizację kolejnych projektów. Ze względu na szybkość realizacji projektów magazynowych kluczem do sukcesu jest szybkość podejmowania decyzji, do czego niezbędne jest budowanie zaufania wśród partnerów. Potwierdza to potencjał do szybkiego tworzenia portfeli nieruchomości magazynowych, które są produktami oczekiwanymi przez inwestorów instytucjonalnych.

Taka współpraca z deweloperem jest obustronnie korzystna: na podstawie umowy o zarządzanie rozwojem deweloper zarządza całym procesem inwestycyjnym i komercjalizuje projekt. Skomplikowany stan prawny gruntu, uzyskiwanie pozwoleń i zgód, negocjowanie umów najmu, często skomplikowane kwestie związane ze strefą, koordynacja prac budowlanych, wyznaczanie architekta i generalnego wykonawcy – wszystko to często wymaga zaangażowania dużego zespołu ekspertów z różnych dziedzin z dużym doświadczeniem w realizacji projektów magazynowych. Rola dewelopera rzadko ogranicza się do integracji procesu inwestycyjnego – najczęściej przybiera ona formę inwestycji alternatywnej, a w zamian za swoje usługi deweloper otrzymuje od inwestora określoną miesięczną pensję, która generuje określony procent koszt prac budowlanych. Dzieli zysk po sprzedaży odrębnego planu regulacyjnego.

Współpraca i liczba projektów Projekty magazynowe charakteryzują się stosunkowo (w porównaniu do innych cech biznesowych) niskim kosztem „wejścia”, czyli kosztem zakupu lub rozwoju inwestycji. Pozwala również małym inwestorom inwestować, a więksi gracze mogą tworzyć więcej projektów na raz lub nabywać całe portfele aktywów magazynowych. .

Na rynku dostępne są różne rodzaje nieruchomości magazynowych, z których każda będzie atrakcyjna dla potencjalnego inwestora. Niektóre magazyny mogą wymagać wynajęcia kilku lub kilkunastu różnym najemcom (tzw. „Projekty Multi-Led”), co pozwala wynajmującemu na dywersyfikację ryzyka związanego z najmem. Pozostałe magazyny to PTS („Built-to-Suite”), czyli budynki zaprojektowane i wybudowane z myślą o konkretnym najemcy, wynajmujące całą dostępną w budynku powierzchnię. Wyposażenie lokalu wymaganego na potrzeby takiego najemcy jest zazwyczaj bardzo kosztowne, a często taka powierzchnia przeznaczona jest pod produkcję z wykorzystaniem nowoczesnych technologii i specjalistycznych maszyn. Wdrożenie takiego obiektu może potrwać dosyć długo ze względu na bardzo skomplikowany proces uzyskiwania wszystkich pozwoleń pozwalających takiemu obiektowi funkcjonować. Ze względu na wysoki poziom tego typu inwestycji, okres najmu w tego typu umowach jest dłuższy niż w przypadku wielu najemców budynków magazynowych. Przewiduje się również dodatkowe fuzje na poziomie korporacyjnym, co pozwala leasingobiorcy na realizację tego, co jest wymagane od leasingobiorcy wobec silnego ekonomicznie podmiotu w grupie kapitałowej.

Wielu deweloperów magazynowych decyduje się teraz na wprowadzanie innowacyjnych i ekologicznych rozwiązań w swoich projektach – m.in. „Zielone” budowanie dachów, montaż baterii fotowoltaicznych czy inne rozwiązania zmniejszające wpływ inwestycji na środowisko. Niewątpliwie podniesie to jakość każdego projektu i może zachęcić inwestorów do zwrócenia szczególnej uwagi na kwestie ochrony środowiska.

Deweloperzy nieustannie poszukują nowych rozwiązań dla swoich produktów, które wyróżnią ich na tle konkurencji i przyciągną nowych najemców. Do takich nowych produktów należą magazyny miejskie zlokalizowane w granicach miasta (tzw. „ostatnia mila”), co pozwala na skrócenie czasu dostawy w ich końcowej fazie. Takie produkty cieszą się popularnością wśród najemców poszukujących stosunkowo niewielkiej powierzchni magazynowej z możliwością prowadzenia biura i showroomu. Potrzeba skomercjalizowanych obiektów wśród inwestorów instytucjonalnych przełożyła się na zainteresowanie najemców.

Jednocześnie takie obiekty stanowią ciekawe wyzwanie dla deweloperów magazynowych w obszarze projektowania odzieży miejskiej. Istniejące klasyczne magazyny zlokalizowane poza granicami miasta w zasadzie nie spełniają żadnej funkcji społecznej, natomiast nowe magazyny miejskie muszą być nie tylko kompatybilne architektonicznie z otoczeniem, ale także odpowiadać na potrzeby społeczne mieszkańców miasta.

Przyszłość rynku magazynów nieruchomości

Obecna sytuacja związana z epidemią COVID-19 wzmocniła i przyspieszyła dominację sektora magazynowego w Polsce, zwłaszcza w obliczu osłabienia innych tradycyjnych sektorów nieruchomości komercyjnych, takich jak biura, handel i hotele. Sektor magazynowy wydaje się wychodzić z obecnej epidemii, a rozwój handlu elektronicznego pogłębia tę dominację. Deweloperzy odpowiadają na rosnące zainteresowanie nowych inwestorów tym segmentem rynku, oferując potencjalnym inwestorom różnorodne modele współpracy i inwestycji. Daje to nadzieję na dalszy dynamiczny rozwój polskiego rynku magazynowego w najbliższych latach.

Zobacz także ten alert Polskie.

Zauważ, że ten artykuł został pierwotnie opublikowany w magazynie Outsourcing & More 1 maja 2021 r.